（一）核心标的筛选
老吴团队通过四大标准（现金流覆盖倍数≥1.2、年化分红率≥4%、溢价率≤10%、管理费率≤0.8%）筛选出以下标的，附详细操作建议：
标的名称 | 底层资产类型 | 核心亮点 | 估值表现 | 布局策略 |
广河高速 REIT | 交通基础设施 | 车流量同比增长 12%，年化分红率 4.8%，溢价率 5.2% | NAV 溢价率 5.2%，管理费率 0.6% | 底仓配置，仓位 8%，长期持有收息，止损线：溢价率超 15% |
张江 REIT | 产业园 | 出租率 95%，科创企业租户占比 70%，年化分红率 5.2% | NAV 溢价率 8.1%，管理费率 0.7% | 定投布局，每周投入 2% 仓位，目标持有周期 1 年 + |
宁夏光伏 REIT（待发） | 新能源 | 1.2GW 装机，20 年固定电价，预期年化分红率 5.5% | 预期 NAV 溢价率 5% | 优先认购，获配后仓位 5%，上市后若溢价率超 10% 减仓 30% |
北京华联 REIT | 消费基础设施 | 商场客流恢复至 110%，租金收缴率 98%，年化分红率 4.6% | NAV 溢价率 7.8%，管理费率 0.8% | 波段操作，溢价率低于 5% 加仓，超 12% 减仓，仓位 4% |
老吴点评：“现有标的中优先选‘高分红 + 低溢价’的交通、产业园 REITS，待发能源 REITS 可重点关注，这类项目政策红利足、现金流稳定，适合作为长期配置的核心资产。”
（二）仓位配置方案
结合投资者风险偏好，老吴建议差异化配置：
四、投资陷阱与避坑指南
老吴警示：“公募 REITS 虽属稳健资产，但仍有三类陷阱需规避，需坚守四大准则：”
（一）三大致命陷阱
高溢价追涨陷阱：某产业园 REITS 因短期利好炒作，溢价率从 8% 飙升至 25%，但年化分红率仅 4.2%，投资者买入后若溢价率回落至合理区间，价差亏损将吞噬分红收益，近 1 个月该标的跌幅超 12%；
