在上海，知道没钱买房难。
但其实，有钱也难买到房。
经过这么多年楼市的轮动，市场上新上车的刚需已经不是那么多了。
大部分都是刚需转换的置换客。
这部分置换，大多是用一套房，换另一套房的刚改客户。
如果说，刚需买房的难，难在首付。
那么 改善的难，难在市场产品的断层，导致可能拿着钱，却无房可买。
置换打新，凭的不仅是积分，更是运气。
新房买到赚到，这个道理谁都知道。
所以大家都挤破了脑袋去打新。
这种要么疯狂，要么绝望的赌徒心理，绝大部分的置换客都不敢冒险。
如果是土著，整个大家庭有好几套房子，自己小家庭清空套数去打新，这另说。
真正刚改的置换，很难做到在当下，卖掉房子，裸奔不顾一切去打新。
如果卖掉的房子是5年内购入，打新的积分怎么都不会超过60分。
这个分数，基本上，在上海买不到什么像样的新房。
那如果卖掉的房子，是5年前购入，又有上海户口，那么积分能够到75分上下。
这个分数即便可以入围一些还可以的楼盘，
但是，目前新盘的入围认购率大概在130~300%之间。
那就意味着，只要新房，即便入围，买到的可能性也只有35-70%的概率。
那些一二手倒挂严重的优质楼盘，几乎需要将近满分才能入围。
分数高，认筹率也非常高，入围后，能够买到的可能性只有30%。
一个已经无房裸奔的改善人群，谁都不敢完全把运气放在打新上。
如果兜兜转转在新房市场耽误两三个月，最后发现没有买到新房。
那么对于置换客来说，一个很可怕的现象就是：
目前市场上涨幅比较明显的，就是800-2000万左右的刚改房源。
一步踏空，兜兜转转打新耽误几个月，就可能少一个书房。
改善这群人，是曾经尝到过房产红利的。
他们更懂得，早一步上车的重要性。
只要手上的预算够用，垫脚就能上车。
不然市场一旦跑起来，就不是踮踮脚，而是跳起来都够不着。
核验价再次压垮改善族。
如果说之前置换的难，是卡在七成的首付。但从核验价启动开始。这道坎更难了。
基本上，核验价之后，贷款的比例更少，基本上都无法贷足总房价的三成。
加入税费成本之后，购房的首付比例甚至能高达八九成。
压力几乎已经接近于全款买房。
这就导致一个很现实的问题：要么提高首付款。要么降低房子总价。
所以目前市场上卖掉1套，再重新购入1套的改善，如果没有额外加几百万，很难在房屋面积或者居住环境方面得到真正的改善。
很简单一个道理，手上卖掉一套800万的房子，就算假设之前的贷款已经全部还完的情况下（这种已经很难），手里握着800万的现金，即便不考虑税费中介费成本，在此之前能换一套1100万左右的房子。
