在上海，知道没钱买房难。
但其实，有钱也难买到房。
经过这么多年楼市的轮动，市场上新上车的刚需已经不是那么多了。
大部分都是刚需转换的置换客。
这部分置换，大多是用一套房，换另一套房的刚改客户。
如果说，刚需买房的难，难在首付。
那么 改善的难，难在市场产品的断层，导致可能拿着钱，却无房可买。
置换打新，凭的不仅是积分，更是运气。
新房买到赚到，这个道理谁都知道。
所以大家都挤破了脑袋去打新。
这种要么疯狂，要么绝望的赌徒心理，绝大部分的置换客都不敢冒险。
如果是土著，整个大家庭有好几套房子，自己小家庭清空套数去打新，这另说。
真正刚改的置换，很难做到在当下，卖掉房子，裸奔不顾一切去打新。
如果卖掉的房子是5年内购入，打新的积分怎么都不会超过60分。
这个分数，基本上，在上海买不到什么像样的新房。
那如果卖掉的房子，是5年前购入，又有上海户口，那么积分能够到75分上下。
这个分数即便可以入围一些还可以的楼盘，
但是，目前新盘的入围认购率大概在130~300%之间。
那就意味着，只要新房，即便入围，买到的可能性也只有35-70%的概率。
那些一二手倒挂严重的优质楼盘，几乎需要将近满分才能入围。
分数高，认筹率也非常高，入围后，能够买到的可能性只有30%。
一个已经无房裸奔的改善人群，谁都不敢完全把运气放在打新上。
如果兜兜转转在新房市场耽误两三个月，最后发现没有买到新房。
那么对于置换客来说，一个很可怕的现象就是：
目前市场上涨幅比较明显的，就是800-2000万左右的刚改房源。
一步踏空，兜兜转转打新耽误几个月，就可能少一个书房。
改善这群人，是曾经尝到过房产红利的。
他们更懂得，早一步上车的重要性。
只要手上的预算够用，垫脚就能上车。
不然市场一旦跑起来，就不是踮踮脚，而是跳起来都够不着。
核验价再次压垮改善族。
如果说之前置换的难，是卡在七成的首付。但从核验价启动开始。这道坎更难了。
基本上，核验价之后，贷款的比例更少，基本上都无法贷足总房价的三成。
加入税费成本之后，购房的首付比例甚至能高达八九成。
压力几乎已经接近于全款买房。
这就导致一个很现实的问题：要么提高首付款。要么降低房子总价。
所以目前市场上卖掉1套，再重新购入1套的改善，如果没有额外加几百万，很难在房屋面积或者居住环境方面得到真正的改善。
很简单一个道理，手上卖掉一套800万的房子，就算假设之前的贷款已经全部还完的情况下（这种已经很难），手里握着800万的现金，即便不考虑税费中介费成本，在此之前能换一套1100万左右的房子。
现在，可能连总价900万的房子都换不起。
所以，这样的置换几乎毫无意义。
如果是老破小置换，难上加难。
这类客群面对很操蛋的问题就是，除了面积差，还有单价差要补。
因为一个很现实的问题，我们一般的置换，前提是没有发笔横财。就是普通的置换，大概率就是面积差置换。
不管是从30-50平的一房，置换成为60-80平的两房。
还是从60-80平的两房，置换成为90-120平的三房。
如果第一套房子不差的话，置换其实主要是置换面积的差价。
而老破小，除了面积差，还要面临单价差。
目前市场上两极分化到，老破小降价卖不掉，需要割肉才能抛售。
这是内环内潍坊板块成交热度最高的小区，基本上这几年的房价，除了在18年达到顶点之后，一直在降价。
反观目前市场上次新的小区，从2020年疫情之后，至少经历15-20%的涨幅。
老破小至少10-20%的降价。品质小区至少20%的涨幅。
这么一对比，感觉更作孽了。
单价之间的差额，除非从老破小，换成老破大，只单纯做面积置换。
想要完全改善，真的只能靠一夜暴富。
或者从内环内，直接干到上海的尽头奉贤去。
目前市场上最稳的可能只有2批人。
一类是在全国范围没有买过房的刚需。
白纸一张，没有任何房贷记录，被当下政策保护的群体，专心打新，买到赚到。
其次，上海的新鲜血液已经没那么多了。
所以纯粹的刚需，即便买二手房，也会发现，目前市场上500万总价以内的房源是下跌最严重的。
想要今年上车的刚需，可以在年底之前，慢慢做选择。
一类是兜里有2000万以上存款，又有房票的有钱人。
2000万作为首付，不能说改善的天花板，但基本已经可以游刃有余做选择。
在2000-2500万范围内，都可以选到一些还不错的改善房源。
最难最难的就是，800-1500万之间的刚改客群。
房子选择余地小，真正得到改善的环境也并没有提升太多。
上海是不缺房子。
但70%都是房龄很老，且没有电梯的老破小。
其中又有26%左右房子连独立的厨卫都没有。
真正的次新房只占一小部分。
改善性的住房不是说看房子有多大，而是要看整个小区的环境如何，物业管理如何，周边配置如何，是否具备它的改善基因。
如果把整个上海二手房池子里的房子筛选一遍：
2010年以后的次新、1-2公里内有地铁、有还不错的物业管理服务、小区环境说的过去、甚至可以再带一个二梯队的学校。
这些已经是很普通的改善需求。
但可以选择房源的仍然少之又少。
上海太缺好房子了。
市场上都是熟客，东西好坏一眼便知。
市场需求，决定了价格。
这也是好的品质小区在这两年一直涨幅较高的原因。
虽然说，换房难。
但上海，一直都不缺买得起房的人。
这里的楼市政策已经做到几乎是全国最严厉。
但上海的二手房成交套数一直位居北上广深之首。
不管改善客觉得再难，我猜测整个楼市的政策，在下半年或许很难再有松绑的迹象。
你不买，总归有大把的人去买。
而政策一旦真的松绑，可能真的，对手里资金有限的改善，从误伤到绝杀，买房会更难。
所以，买房不易，早买早受益。改善很难，能换趁早换。
