现在，可能连总价900万的房子都换不起。
所以，这样的置换几乎毫无意义。
如果是老破小置换，难上加难。
这类客群面对很操蛋的问题就是，除了面积差，还有单价差要补。
因为一个很现实的问题，我们一般的置换，前提是没有发笔横财。就是普通的置换，大概率就是面积差置换。
不管是从30-50平的一房，置换成为60-80平的两房。
还是从60-80平的两房，置换成为90-120平的三房。
如果第一套房子不差的话，置换其实主要是置换面积的差价。
而老破小，除了面积差，还要面临单价差。
目前市场上两极分化到，老破小降价卖不掉，需要割肉才能抛售。
这是内环内潍坊板块成交热度最高的小区，基本上这几年的房价，除了在18年达到顶点之后，一直在降价。
反观目前市场上次新的小区，从2020年疫情之后，至少经历15-20%的涨幅。
老破小至少10-20%的降价。品质小区至少20%的涨幅。
这么一对比，感觉更作孽了。
单价之间的差额，除非从老破小，换成老破大，只单纯做面积置换。
想要完全改善，真的只能靠一夜暴富。
或者从内环内，直接干到上海的尽头奉贤去。
目前市场上最稳的可能只有2批人。
一类是在全国范围没有买过房的刚需。
白纸一张，没有任何房贷记录，被当下政策保护的群体，专心打新，买到赚到。
其次，上海的新鲜血液已经没那么多了。
所以纯粹的刚需，即便买二手房，也会发现，目前市场上500万总价以内的房源是下跌最严重的。
想要今年上车的刚需，可以在年底之前，慢慢做选择。
一类是兜里有2000万以上存款，又有房票的有钱人。
2000万作为首付，不能说改善的天花板，但基本已经可以游刃有余做选择。
在2000-2500万范围内，都可以选到一些还不错的改善房源。
最难最难的就是，800-1500万之间的刚改客群。
房子选择余地小，真正得到改善的环境也并没有提升太多。
上海是不缺房子。
但70%都是房龄很老，且没有电梯的老破小。
其中又有26%左右房子连独立的厨卫都没有。
真正的次新房只占一小部分。
改善性的住房不是说看房子有多大，而是要看整个小区的环境如何，物业管理如何，周边配置如何，是否具备它的改善基因。
如果把整个上海二手房池子里的房子筛选一遍：
2010年以后的次新、1-2公里内有地铁、有还不错的物业管理服务、小区环境说的过去、甚至可以再带一个二梯队的学校。
这些已经是很普通的改善需求。
但可以选择房源的仍然少之又少。
上海太缺好房子了。
市场上都是熟客，东西好坏一眼便知。
市场需求，决定了价格。
这也是好的品质小区在这两年一直涨幅较高的原因。
