（二）逻辑 2：政策从 “短期纾困” 转向 “中长期转型引导”
2025 年 11 月的政策看似是 “短期救市”，实则暗藏 “中长期转型导向”—— 央行追加的 500 亿保交楼专项借款中，明确要求 “30% 用于绿色建筑项目”；15 城放松二手房限购的同时，推出 “购买绿色住宅可额外享受 10% 公积金贷款额度” 的政策。这些细节表明，政策正引导房企从 “传统住宅开发” 转向 “绿色建筑、城市更新、长租公寓” 等新赛道。
两大转型方向已明确：
绿色建筑：2025 年国家要求 “新建住宅中绿色建筑占比达 80%”，万科 2025 年绿色建筑项目占比已达 92%，其 “超低能耗住宅” 的建安成本虽比传统项目高 5%，但售价可高 12%，毛利率提升 3 个百分点；
城市更新：2025 年全国城市更新项目投资规模达 1.2 万亿元，碧桂园成立 “城市更新事业部”，2025 年承接 15 个旧改项目，预计 2026 年贡献营收 85 亿元，占总营收的 5%。
政策导向的变化意味着，未来房企的估值不再只看 “销售规模”，而是看 “转型业务的营收占比与盈利能力”—— 万科当前转型业务（绿色建筑 + 长租公寓）营收占比达 18%，2026 年有望提升至 25%，这将使其估值从当前的 9.2 倍 PE 修复至 12 倍 PE，对应股价有 30% 的中长期空间。
（三）逻辑 3：优质房企现金流 “从紧到松”，具备持续分红能力
中长期投资的核心是 “现金流安全 + 分红稳定”，2025 年头部房企的现金流已显著改善：
现金短债比回升至安全线以上：万科 2025 年 Q3 现金短债比 1.8，保利发展 1.9，均高于 1.0 的安全线；碧桂园通过保交楼资金注入，现金短债比从 2024 年的 0.6 回升至 1.1，摆脱 “现金流危机”；
分红能力恢复：万科 2025 年预计分红金额达 58 亿元，股息率 5.2%；保利发展分红金额 65 亿元，股息率 5.8%，均高于 10 年期国债收益率（3.1%），具备 “类债券属性”，适合长期配置；
融资成本持续下降：国企房企的融资优势进一步凸显，万科 2025 年新发公司债利率 2.8%，较 2024 年下降 0.3 个百分点；即使是民企龙头融创中国，债务重组后新发供应链 ABS 利率也从 6.5% 降至 4.8%，财务成本压力大幅缓解。
对比 2021 年 “高负债、高周转” 的模式，当前优质房企的 “低负债、稳现金流、高分红” 特征，更符合中长期价值投资逻辑，这也是险资、社保等长期资金持续加仓的核心原因。
