老实说，就目前的房价，年轻人如果没有长辈们的支持，全凭自己的力量付首付款，不是说不可能，那起码也得30多岁以后。当然，这还没完，高出本金一倍的二三十年房贷利息也是一笔持续支出。然而，随着楼市失去了赚钱效应，当下人们的观望氛围越来越浓厚，不着急出手成为了很多人的共识。2022年将迎“首个房产贬值潮”？懂行人预测：明年或将超出想象。
楼市“两大信号”出现？
1.土地推导房价不可持续。研究楼市走向，只看货币供应、看原材料涨价因素，像普通商品一样去研究就会得出站不住脚的结论，而是一定要看核心成本和需求两大因子的变化情况。就拿新房售价的成本构成来看，原材料、建安、人力、管理等费用其实占比比较小，真正占大头的其实是土地成本，一般占单价的60%-70%，在售价里，其他的因素变动几乎可以忽略不计。所以，过去20年，房价上涨主要来源于地价的推动。但从去年起，主管部门实行集中供地新规以后，对房企拿地资金有了要求，同时对土地溢价进行了限制，最高不超过15%，所以，去年全国第二、三批集中以来，流拍+底价成交成为了主流，而且，2022年越来越多城市加入稳楼市大军，调低了土地出让条件，很多城市的地价比两三年前还低，如果按地价推导未来两三年房价的话，只低不高。
而且，实际购房需求下滑程度超出很多人的想象。为什么要用“实际”二字？主要就是现在“房住不炒”观念深入人心，加上房产税这把“达摩斯克利之剑”悬在头上，现在几乎所有的专家都倾向同一个观点：手上的房子并不是越多越好。所以，我们会看到未来的房子也会像汽车一样，虽然原材料成本在涨，但售价却一直在跌，其主要原因就是供应量在增长，但需求就那么多，在供大于求的大环境下，如何涨得起来？楼市也是这个道理，新房供应不会停止，而房产税又让多套房家庭抛出了更多房子，与此同时，一个城市每年的成交量是恒定的，在市场房源量大增的情况下，如果你想急于脱手，对不起，先把价格降到位。
2.还有一个直接因素促使楼市需求在2022年迎来“转折”。在1961年时，我国出生人口不到1千万，但从1962年起，我国进入出生人口高峰期，一下跳至2450万，此后一直持续到1975年都保持每年2000多万的出生数，被人口学家称之为“生育高峰期”。这一批人从2022年开始大批量退休，退休就意味着经济能力锐减，购房需求衰减，一直持续10多年，这也是为什么说2022年将是房子迎来贬值潮的重要隐藏因子。
至于10多年后，这个不用多说了，在综合因素影响下，人口老龄化、少子化是全球发达国家的共性，是大势所趋，至少到目前为止，全人类还没有找到有效应对方法。
