张磊指出，从现有案例来看，当下一些信托公司、AMC参与的纾困案例，都是因为其为开发商输血，在项目中已砸进去太多资金，属于“借钱借成房东”，接盘项目建设也是为自身解围。
在他看来，无论是商业银行、AMC还是信托，深度介入的烂尾楼项目并不多。金融机构擅长提供金融支持和配资等服务，但并不擅长盖房子，这是地产商的专业。
“化解烂尾楼，最有效、快捷的手段是推动行业间投资并购。”他说。
在近日的2022年中期业绩会上，邮储副行长姚红表示，遵循市场化、商业可持续的原则，支持优质房企并购出险的房企项目。农行副行长张旭光也表示，将适度加大对房地产行业融资的支持力度，通过支持项目并购等多种金融手段，主动主持和配合地方政府推进保交楼。
当下的挑战是，行业处于下行期，投资并购活动衰弱，连“白衣骑士”如融创之流都没钱了。
在地产下行周期，原本行之有效的商业逻辑可能失灵。“越是烂尾楼集中的中西部地区、三四线城市，其销售下滑越严重，加上其原本库存量就大，后续销售很成问题。机构最担心盘活了烂尾楼，后续的在建项目却卖不动，无法产生收益。”中指研究院华中市场研究中心主任李国政称。
他介绍，武汉曾有一批烂尾楼，但此后遇上地产上行周期，这些项目都被救了起来。上行期行业并购活跃，开发商只要流露出缺钱迹象，就会有人主动去洽谈。“项目根本来不及烂尾。”
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挪用预售资金或被追究责任
华创证券研究所所长助理、首席宏观分析师张瑜指出，当前房企困局在流动性不足而非资不抵债。首批12 家纾困房企恒大、世茂、融创、富力等是流动性症结所在。只要购房者对其仍有疑虑，房企流动性问题就还在。
开发商何不出售优质资产，换取资金支持以完成烂尾项目建设？
张磊指出，一方面，当下资产打折厉害，开发商普遍惜售；另一方面，这些项目往往是前几年高位拿的地，出售后在财报上就变成了实际亏损。恒大即是典型。
但同时，重整机构出于资金安全及收益考虑，希望开发商能“打骨折价”。因此，开发商与重整机构的谈判往往陷入僵局。以其团队去年上半年拿的项目为例，当地房价相比拿项目时已下跌近30%，这还未考虑AMC的资金成本，令他看新项目时不得不谨慎。
“原本测算差一个亿就能盘活的项目，现阶段可能需要两亿。”李国政指出，在上行行情中，开发商可以在多个环节加杠杆运转：给建筑商开商票，抽调预售资金等。但行业风险显露，建筑商不愿意再垫资干活，工程工人甚至要求日结。预售资金比此前监管更加严格，导致项目需求资金比以往更高。
据介绍，泰禾在武汉的知音湖院子项目，200多套别墅卖了17亿，销售十分火爆。据说建设资金就差1亿多就能交房，但找了一年多都凑不到。市场上没人愿意给钱。
