有枣没枣打三杆子。
今年出台的150多个松绑政策，像瀑布流一样，来了场泼水节。
“出过的政策，泼出的水”，没记住几个。
唯独，调控模范生长沙“以保租房换房票”让全国拍案叫绝。
有人说，这绝对是“顶尖华尔街操盘手才能想出来的大招”。
为啥一通猛夸？
保租房是今年的重大任务，政治正确，长沙一石好几鸟。
眼下，别管楼市缓没缓过来，各城的保租房必须全面上线。
北京上万套保租房5月入市，重庆372套保租房已经入市……
天津的保租房，也有实质动作了！
最炸的是——租购同权，能上学、可落户。
对老百姓来说，天大的好事；但是，对天津楼市来说……
南开战备楼地块，将作为保租房入市。
2021年，南开城投摘得战备楼C地块，楼面价5760元/平米，自持436套租赁住房。
战备楼AB地块未成功拍出，已停牌。
有买房人在等这块地，期待南开能出个便宜的商品房。
战备楼C地块，主要是保障性租赁住房，仅有少量商品房。
目前，系统内员工可“以售代租”，后续会有零租。
以租代售：单价1.5万/平米，签订20年租赁合同，自动续期。
三种户型：42、56（一室一卫）、98平米（可做三室两卫）。
总价约63万、84万、147万，带装修，拎包入住。
交易没有任何税费，可提取公积金。
后续的租赁房源，承租人申领居住证后，能享受积分落户政策。
统筹上南开北片的小学、初中。
最重要的意义在于——给新市民、新青年过渡。
新天津人预算有限，但又面临孩子上学、落户的需求。
出于上班通勤和教育的考虑，不想去环城，甚至远郊。
在南开买个最便宜的私产老破小，怎么也得80-100万，没什么居住条件可言。
保租房，就是为了降低新市民的购房成本，减少房贷压力。
刚需“看菜吃饭”，没法“既要又要”。
用更低的成本享受权利，才是王道。
河西区西江里地块，也正式纳入保住房建设用地。
泰达控股去年底已启动建设，计划先期建设1万套，首期开工2000套。
预计2024年，提供1000余套保租房。
位置很不错，河西老梅江。
西侧临近天津电视台、安全局，东侧即为地铁6号线梅江道站。
租金大概为片区均价的70-90%。
属于河西二片，同样可以统筹上学、积分落户。
2022年2月22日，蓟州州河湾东园400套住宅，正式被定为保租房。
租赁户型为60、70平米两居室。
接下来，各区会有更多保租房入市。
天津到2025年，将建成40万套，今年需完成6万套的任务。
位置都在核心区，但和平区大概率不会有，不用等。
第一梯队的土地是“金疙瘩”，保租房更多被安排在第二、第三梯队。
2021年，天津第二批土地出让，成交18.4万平米、3006套自持租赁住房。
加上一批次的，目前有18.8万平米自持面积待建。
招商江山玺、中海云麓公馆等改善盘中均有。
5月18日，天津市政府发布《天津市加快发展保障性租赁住房实施方案》。
正式明确了天津保租房的申请条件、建设标准、享受权利……
建设目的
保障性租赁住房，主要解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。
申请条件
❶ 有本市户籍：在租住区，无自有住房即可申请。
❷ 无本市户籍：在津正式就业，且在租住区无自有住房，即可申请。
暂时没有年龄、收入的限制。
重点保障环卫、公交、快递、家政等从事基本公共服务的群体。
承租人权利
❶ 可以提取住房公积金支付房租。
自职工连续足额缴存住房公积金满3个月，租赁我市保障性租赁住房的，职工本人及配偶可申请提取住房公积金。
每月合计提取金额不超过当月支付的房租，且合计不超过2400元。
❷ 可享受积分落户。
承租人申领本市居住证后，享受积分落户政策，每年积6分。
❸ 享受子女义务教育。
承租人申领本市居住证后，子女可统筹上学（小学+初中）。
租赁合同年限
原则上不少于半年、不超过3年。
水电等缴费标准
水、电、气、热收费价格，按居民标准执行。
建设标准
保障性租赁住房，分为宿舍型、住宅型。
❶ 宿舍型，人均使用面积不少于5平米。
❷ 住宅型，以建筑面积不超过70平米的小户型为主，可适当配置三居室，建筑面积不超过100平米。
租金标准
同片区租金均价的70-90%。
去哪查询保租房信息呢？
可搜索“天津市住房租赁服务监管平台”，现已增加“保证性集中公寓”模块。
目前登记在案的，以龙湖冠寓、万科泊寓等房企旗下的长租公寓为主。
保租房建设政策中，有一条提及“优先利用存量住宅房屋转化为保障性租赁住房”。
长租公寓是最快、最便捷的转换对象。
今年年初，南开区已集合自如、龙湖等企业召开推动会。
目前，天津市住房租赁服务监管平台仅提供查询服务，订房业务还需去线下门店。
启动保租房，对新市民是好事。
但对天津楼市的两类房产，是一记重锤。
第一类：市区没有重点学区的老破小。
居住属性很弱的老破小，之所以能扛住价、有流通性，全因插上“学区+落户”的翅膀，保持低位飞行。
现在“学区+落户”的功能，保租房也能实现，总价更低、居住舒适度更高。
那么，老破小的价值在哪？
未来流通性只会越来越低，连租金都PK不过保租房。
当然，和平、河西、南开有重点学区的除外，教育可以普及。
但“塔尖教育”暂时只能在少数人手里。
第二类：环城远郊的刚需盘。
自从“高考三年学籍”后，环城远郊的刚需盘，成交量几乎臀斩。
团泊东、大张庄、京津新城……偃旗熄火。
保租房一来，还得加个更字。
不止新房，二手房刚需盘同样受冲击。
十年前，东丽湖、咸水沽、华明镇……卖了大量刚需盘。
当市区的保租房，可以完成上学和落户的使命，这些二手房更会被冻住。
天津新房和二手房一年的成交量大约24万套。
但一年的保租房就有6万套，未来3年一共40万套。
这个比例，大家感受一下，釜底抽薪啊。
未来哪些房子还能有长期价值？一目了然。
