还记得恒大集团在海南省儋州市的海花岛项目吗？
2021年年底儋州市人民政府发布了《关于中央第三批生态环境保护督察整改任务完成情况的公示》，其中提到了海花岛2-14-1地块39栋住宅的建筑整改，要求项目施工方恒大旗下的地产开发公司全面停工、收回预售证并提出整改处置方案。
这个位于海南省儋州市的项目是恒大在2015年鼎盛时期开工的，取名恒大海南海花岛，总投资预算高达1600亿元，规划有会展中心、童话世界、水上乐园、国际购物中心、酒店群、温泉城、华夏影视基地等28个大业态以及多栋住宅，建成后将成为海南当地的一个超大型商业住宅综合性项目。
项目很壮观但开发过程中存在“猫腻”，为了获取更多的利益，恒大在取得规划许可证后违法围海导致当地自然环境遭到破坏，在中央督导组例行督察工作中被指出并要求整改。
问题最严重的是2号岛的2-14-1地块，恒大在未经审批和办理环境评估文件的情况下私自动工，当时被罚了5万元，中央督导组发现问题后进一步处罚，恒大交出2.15亿元罚款并被要求整改。
最终定下来的整改方案由恒大自行拆除39栋已经建好的住宅楼。
有人测算过建造成本、拆违费用以及2.15亿元的罚款让恒大在海花岛项目上损失32亿元，更急迫的是整改方案是在去年年底下发给恒大的，那时恒大已经陷入了现金流危机，身背1.97万亿元总负债的恒大集团本就缺钱，商票逾期、在建项目停工、理财产品停止兑付、员工工资延迟发放，哪哪都要钱，哪哪都没钱。
自行拆除海南海花岛项目的39栋楼也是要花钱的，拆除费、清整费加一起是一笔不小的支出，而拆楼不会给恒大带来任何收益，属于纯支出项目，如果有钱恒大也不可能花在这上面。
不过，既然已经违法就不能放任不管，否则又要被罚款，于是恒大选择提起行政复议，希望儋州政府改变要求其自行拆除住宅楼的决定。
2022年4月3日儋州市政府负责行政复议的部门做出了复议决定，将原来“要求恒大自行拆除”的处理方案改为了“没收”，39栋住宅楼自此不再属于恒大集团。
在我看来这个决定是合理的，应该是双方协商下来的结果，因为前面讲过恒大根本没有多余的资金用于拆除大楼，一直矗立在那里也不是一回事，没收掉以后相当于为恒大减轻了经济负担，“负资产”数量减少。
至于交出产权后39栋楼如何处理就与恒大无关了，皮球来到了儋州市政府的脚下。
最近，儋州市政府公布了针对海花岛2号岛的2-14-1地块39栋楼的处理方案。
已经建成未售出的楼栋（已经卖出去的之前也都退款解除了买卖合同）全部由住宅调整为商业设施，包括旅馆、商务金融、零售商业、餐饮用地等，其中85%为旅馆、10%为商务金融用地为主，2.5%为零售商业，剩下的2.5%作为餐饮用地。
除此以外海花岛2号岛和3号岛整体规划也做了调整，还未建造住宅的用地性质变更为公园用地。
随着“住”变“商”的实施，恒大海花岛成为了地方政府发展旅游业的基础设施，从这个角度来说恒大的违规建筑在误打误撞的情况下为儋州旅游业做出了贡献。
目前来看该事件的结果是好的，但我们不能从结果的正确性倒推过程的合理性，此外，违规围海对生态环境造成的负面影响是不容小觑的，并且影响的程度可能随着时间的推移而加重，所以要寻根问底，搞清导致“贡献”产生的原因，避免下次再犯同样的错误。
在我看来主要与前些年房地产行业“野蛮”的发展息息有关。
一方面，恒大等房企为了获得更多的盈利、扩大企业规模采取了“高周转、高杠杆”的策略，为了提高盈利率与周转率愿意铤而走险、在没有获得环境部门审批的情况下私自增加项目开发内容，多围点海不就能多造点楼、多卖点房子出去吗？
负债率高、利息多，企业需要更高的盈利率，否则连利息成本都覆盖不了，各类违法违规操作频频发生在房地产行业。
另外一方面，儋州市相关部门在监督、执法过程中的缺位更加值得反思。
恒大未经审批动工被罚了5万元，那时为何没有查出更严重的围海行为呢？直到中央督导组出面才发现问题，罚了恒大2亿多元的款并要求整改，换言之，如果督导组不来儋州的海花岛违规开发不就蒙混过关了吗？
在没有证据的情况下不能说恒大与儋州职能部门的官员存在利益输送关系，但当地为了提高GDP不顾生态环境、对企业行为睁一只眼闭一只眼、重事轻罚的现象是很有可能存在的。
在此前的通报中有关部门对8名责任人员予以问责处理印证了这种猜测，“唯GDP论”这些年依然镌刻在部分地方官员的脑海之中。
随着“房住不炒”大原则地逐步推进，房地产“野蛮”发展的时代终究一去不复返，潮水褪去才能发现谁在裸泳，深陷现金流危机的恒大们不仅无法重塑辉煌，未来能否存活下来都被打上了一个大大的问号。
