然而决定房价的，可不止租金这一个因素。
还有另外一个因素就是估值！
房子的估值=房价/年租金，这个就类似于股票的市盈率。
如果估值是50倍，就意味着你要50年才能通过房租收回成本，这还没考虑贷款的利息成本。
这十几年，房子的估值是一路上涨，即便是到了50倍，还有人想买。
50倍估值的房子，除去利息，根本就没有现金流收入。炒房者就只能靠接盘侠来接走手里的房子了。
价值投资者会计算现金流收入，当价格过高时，他们是不会下手的，在低估的时候下手，既能赚到现金流收入，还可以在高估的时候卖出赚差价！
而炒作者，就只能靠估值变动来赚钱！这就是两者的差别。
三、什么在推升估值？
决定估值提升的因素主要是两个：
1.央行放水；
2.炒作。
炒作很好理解，比如：就跟科斯托拉尼讲的那个故事一样，市场上从来不缺爱听故事的傻子。
反正只要有人信就好，大家就会趋之若鹜。只要下面有人接盘，就可以继续赚别人兜里的钱。
但是要注意，击鼓传花的游戏终究会结束，如果在结束前，花还在你手里，你就完蛋了。
央行放水这个事，值得重点讲讲。
我们通常用M2来衡量央行的货币投放量。
央行是如何控制投放量的呢？
通常来说合理的M2=GDP增速+CPI+2-3%。
一旦M2超过这个合理值，当年的房价通常都会大涨。下图就充分说明了这个关系。
所以你知道为什么现在央行这么谨慎了吧？还不就是怕放出来的水流进楼市，再把泡沫吹大。
今年的GDP目标是5.5%，CPI估计是2-3%。那么合理的M2=5.5%+（2-3%）+（2-3%）=9.5%-11.5%。
而2月的M2是9.2%，货币不够用，楼市和股市自然也没有上涨的动力。所以咱们还需要等央妈放大招才行！
央妈放出来的水通常会造成3个结果：
1.进入实体，帮助实体发展，这就会体现在GDP当中；
2.推升物价，这会体现在CPI中；
3.推升资产价格，这就会体现在房价、股价、债券价格上。
这几年，CPI都很低，所以大家就会发现，拥有资产的人越来越富，而没有资产只赚死工资的人，越来越穷！
这就引申出一个道理，一旦你发现央妈在刺激经济大放水了，一定要果断买入合适的资产，否则你就是泡沫的受害者！
这些钱短期就可以推升泡沫，也就是推升了估值，炒股和投资股票的人都能赚到这部分钱。
此外，这些钱进入实体后，企业的盈利得到改善，股价也会上涨，而且货币推升CPI以后，企业的利润也会增加。
但这是个比较漫长的时间，一般炒股的人没这个耐心，所以赚不到这笔钱，只有价值投资者能长期赚到企业利润增长的钱。
需要注意的是，长期来看，投资股票赚到就是企业增长的钱。因为泡沫总会膨胀也会破灭。
