私募基金老吴：香港房地产行业深度报告——住宅止跌回升趋势确立，商办市场现结构性改善

www.gphztz.com | 作者:吴老师股票合作QQ群：861573022 | 发布时间: 2025-12-31 | 1136 次浏览 | 分享到:

需求结构的优化进一步夯实了市场复苏基础。历经此前市场调整，香港房地产市场需求已从过去的投资投机主导逐步回归刚性需求与改善型需求主导，市场需求更加理性健康。同时，随着香港与内地通关政策的持续优化，跨境置业需求、商务需求显著回升，成为带动香港住宅与商办市场需求增长的重要增量力量。据香港土地注册处数据显示，2026年上半年香港各类房地产交易宗数同比增长28%，交易金额同比增长35%，市场活跃度显著提升，印证了需求端的修复态势。

二、住宅市场：止跌回升趋势确立，刚性与改善型需求成核心支撑

吴老师团队通过对香港住宅市场交易数据、价格走势、库存水平及需求结构的全面分析判断，2026年香港住宅市场已明确确立止跌回升趋势，且这一趋势具备较强的可持续性。核心逻辑在于：供需矛盾逐步缓解、需求端持续修复、政策支持力度不减，三大因素形成合力，推动住宅市场从调整期迈入复苏期。

（一）市场现状：价格止跌回升，交易活跃度显著提升

从价格走势来看，香港住宅市场价格自2025年四季度开始止跌回升，2026年上半年延续上涨态势。据香港差饷物业估价署数据显示，2026年6月香港私人住宅售价指数较2025年12月上涨6.8%，较2026年1月上涨3.2%，其中中小型住宅（实用面积40-70平方米）价格涨幅尤为显著，达到8.5%，大型住宅（实用面积100平方米以上）价格涨幅为4.3%。从交易数据来看，2026年上半年香港私人住宅成交量达到2.1万宗，同比增长32%；成交金额达到1560亿港元，同比增长41%，无论是成交量还是成交金额，均创下近三年同期新高，市场活跃度显著提升。

从库存水平来看，香港住宅市场库存持续去化，供需矛盾逐步缓解。截至2026年6月底，香港私人住宅未售出库存为1.2万套，较2025年底减少1800套，库存去化周期从2025年底的6.5个月缩短至2026年6月的5.2个月，低于6个月的合理库存周期，显示市场供需关系已从供过于求逐步转向供需平衡。其中，中小型住宅库存去化速度最快，库存去化周期仅为4.8个月，反映出刚性需求与改善型需求的旺盛态势。

（二）核心驱动：政策支持+需求修复+经济回暖三重共振

驱动香港住宅市场止跌回升的核心因素之一是政策端的持续发力。如前文所述，香港特区政府出台的按揭政策优化、印花税调整等一系列支持政策，有效降低了购房者的置业门槛，激活了被抑制的刚性需求与改善型需求。据吴老师团队调研数据显示，2026年上半年香港首次置业者成交占比达到58%，较2025年全年提升12个百分点；改善型置业者成交占比达到25%，较2025年全年提升8个百分点，政策对需求的激活作用显著。

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